중개수수료 계산, 9억 아파트 복비는 정말 450만 원일까?
지난 포스팅에 이어 아파트 매매에 관련된 이야기를 해보고자 합니다.
오늘은 아파트 거래 시 중개수수료에 대해서 조사한 내용들입니다.
우리가 만약 9억 원짜리 아파트를 사면 중개수수료(중개보수) 상한은 450만 원이고, 부가가치세를 더하면 495만 원까지 될 수 있답니다. 그런데 같은 집이 8억 9천만 원이면 상한이 356만 원으로 내려갑니다!
집값은 1천만 원 차이인데 수수료 상한은 94만 원이 벌어지게 되는 것이지요.
다음에서는 2026년 10월 기준 서울시·경기도가 공개한 요율표로, 아파트 계약 전에 꼭 묻게 되는 질문들을 설정하여 아파트 중개수수료를 차근차근 계산해 보았습니다.
자~ 출발해 볼까요?
9억 아파트를 사면 정확히 얼마를 내나요?
주택 매매의 중개보수는 거래금액 × 상한요율로 구하고, 구간에 따라 한도액이 붙습니다. 서울시 조례(2021년 12월 30일 시행)와 경기도 조례의 주택 매매 구간은 같습니다.
- 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
- 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
- 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
9억 원은 '9억 원 이상' 구간에 들어가므로 9억 × 0.5% = 450만 원이 상한입니다. 매도인과 매수인이 각각 내는 금액이라, 한 거래에서 중개사무소가 받는 보수는 양쪽을 합한 금액이 됩니다.
지난번 집을 계약할 때 실제로 겪었던 일입니다. 계약 당일 공인중개사님이 상한요율(0.5%) 그대로 계산된 중개보수 청구서를 내미시길래 조금 당황했던 적이 있어요. 하지만 계약서를 쓰기 전 미리 조례 기준을 확인해 두고 가볍게 말했습니다. "사장님, 이번 거래 잔금일도 여유 있게 잡았고 서류 준비도 깔끔하게 마쳤는데, 수수료 요율을 0.4%로 맞춰주실 수 있을까요? 부가세는 별도로 깔끔하게 입금해 드리겠습니다."
중개사님도 흔쾌히 응해 주셔서 상한액 450만 원에서 약 90만 원을 절감한 360만 원(부가세 별도)으로 최종 협의할 수 있었습니다.
계약서 도장 찍기 전에 미리 웃으며 상의하는 것, 정말 백번 강조해도 부족하지 않습니다!
1천만 원 차이에 보수가 94만 원 벌어지는 이유는요?
요율이 바뀌는 경계에서는 금액 전체에 새 요율이 붙기 때문입니다. 소득세처럼 '넘는 부분만' 높은 요율을 적용하는 방식이 아니어서, 경계를 막 넘는 순간 보수가 한 번에 뜁니다.
아래는 요율표 상한으로 직접 계산한 경계 전후 비교입니다. 부가세는 10%로 계산했습니다.
| 거래 | 거래금액 | 상한요율 | 상한 보수 | 부가세 10% 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 | 8억 9천만 원 | 0.4% | 356만 원 | 391만 6천 원 |
| 매매 | 9억 원 | 0.5% | 450만 원 | 495만 원 |
| 매매 | 11억 9천만 원 | 0.5% | 595만 원 | 654만 5천 원 |
| 매매 | 12억 원 | 0.6% | 720만 원 | 792만 원 |
| 매매 | 14억 9천만 원 | 0.6% | 894만 원 | 983만 4천 원 |
| 매매 | 15억 원 | 0.7% | 1,050만 원 | 1,155만 원 |
| 전세 | 5억 9천만 원 | 0.3% | 177만 원 | 194만 7천 원 |
| 전세 | 6억 원 | 0.4% | 240만 원 | 264만 원 |
정리하면 매매는 9억(+94만 원), 12억(+125만 원), 15억(+156만 원), 전세는 6억(+63만 원)에서 상한이 크게 뜁니다. 거래가가 경계 바로 위라면 그만큼 보수 협의의 여지도 크다는 뜻으로 읽으면 됩니다.
반대로 2억 원 경계는 거의 표가 나지 않습니다. 1억 8천만 원은 0.5%로 90만 원이 나오지만 한도 80만 원에 걸리고, 2억 원은 0.4%로 딱 80만 원이라 양쪽이 같아집니다.
전세와 월세는 어떻게 계산하나요?
전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 전세 3억 원이면 1억~6억 원 구간 0.3%가 적용돼 상한이 90만 원입니다.
월세는 보증금에 월세를 100배 해서 더한 값이 거래금액입니다. 이렇게 더한 금액이 5천만 원 미만이면 월세를 70배로 다시 계산합니다.
- 보증금 1천만 원 + 월세 50만 원: 1천만 + 5천만 = 6천만 원 → 0.4% = 24만 원(한도 30만 원 이내)
- 보증금 500만 원 + 월세 40만 원: 100배로 하면 4,500만 원이라 5천만 원 미만 → 70배로 재계산해 500만 + 2,800만 = 3,300만 원 → 0.5% = 16만 5천 원(한도 20만 원 이내)
두 번째 경우를 100배 그대로 계산하면 22만 5천 원이 나오고 한도에 걸려 20만 원이 됩니다. 70배 재계산 규칙을 알고 있으면 3만 5천 원을 덜 내는 셈입니다.
부가세 10%는 꼭 따로 내야 하나요?
서울시 요율표에는 "중개보수의 부가가치세는 별도"라고 적혀 있습니다. 즉 위 상한 금액은 부가세를 뺀 금액입니다.
다만 부가세가 얼마나 붙는지는 중개사무소의 과세 유형에 따라 다를 수 있습니다. 일반과세자라면 보수의 10%가 붙는 것이 보통이고, 간이과세자는 계산 방식이 달라 더 적을 수 있으니 계약 전에 사무소에 직접 물어보는 것이 정확합니다.
상한요율을 다 내야 하나요? 언제 내나요?
상한요율은 '최대한'일 뿐입니다. 서울시 적용기준은 중개보수를 거래금액 × 상한요율 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정한다고 밝히고 있습니다.
그래서 협의 이야기는 계약서 쓰기 전에 꺼내는 편이 좋습니다. 확인할 것은 세 가지입니다.
- 적용 요율: 상한 그대로인지, 협의한 요율인지 숫자로 적어 둡니다.
- 부가세: 보수에 포함인지 별도인지 확인합니다.
- 지급 시기: 따로 약정하지 않으면 거래대금 지급이 끝난 날, 즉 보통 잔금일에 냅니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
계약금을 넣는 날 보수 일부를 달라는 경우도 있지만, 약정이 없다면 법령상 기준일은 잔금일이라는 점을 기억해 두면 대화가 수월합니다.
집을 팔고 바로 사면 두 번 내나요?
네, 매도와 매수는 각각 별개의 거래라 보수도 따로 계산됩니다. 가상의 예로, 9억 원 아파트를 팔고 12억 원 아파트로 옮기는 경우를 보겠습니다.
- 매도(9억 원): 0.5% → 450만 원
- 매수(12억 원): 0.6% → 720만 원
- 합계 1,170만 원, 부가세 10%를 더하면 1,287만 원
여기에 취득세까지 더하면 갈아타기 비용은 생각보다 커집니다. 취득세 계산은 아파트 취득세, 6억 넘으면 세금 껑충?에서 구간별로 따로 정리했으니 함께 더해 보시길 권합니다.
아파트 매매나 전세를 진행할 때 중개수수료는 단순히 '나가는 돈'으로만 생각하기 쉽지만, 사실 안전한 거래와 법적 보호를 받는 중요한 대가입니다. 하지만 상한요율 경계선(9억, 12억, 15억 등)에 걸쳐 있는 거래라면 반드시 계약 전에 협의의 기술을 발휘해 보시길 권합니다.
제가 추천하는 중개보수 지혜로운 협의 3계명은 다음과 같습니다.
계약서 도장 찍기 전에 협의하기: 계약서 작성 시 중개보수 요율과 금액을 명시하는 란이 있습니다. 도장을 찍고 나면 변경이 어려우므로 반드시 작성 전에 이야기를 마치세요.
지급 시기는 '잔금일'로 지정하기: 별도 약정이 없으면 법적 기준일은 잔금일입니다. 계약금 지급 날 미리 달라고 하더라도 "잔금 날 깔끔하게 한꺼번에 정산해 드리겠습니다"라고 정중히 말씀하시면 됩니다.
사업자 과세 유형 확인하기: 일반과세자인지 간이과세자인지 확인하여 부가세(10% vs 그 이하)를 정확히 계산받으세요. 현금영수증 발행은 선택이 아닌 필수입니다! (소득공제 혜택)
계약이 깨지면 수수료는 어떻게 되나요?
경기도 요율표 안내에는 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 취소·해제된 경우에는 중개보수를 지불하지 않는다고 적혀 있습니다. 그 밖의 사유로 계약이 해제될 때는 계약서와 약정 내용에 따라 달라질 수 있어, 특약으로 미리 정해 두는 편이 안전합니다.
계약 전 확인할 서류와 순서는 전세사기 피하는 법, 계약 전에 꼭 확인해야 할 10가지에도 정리해 두었으니 한번 확인하시고 매매를 진행하시면 도움이 될 것입니다.
오피스텔이나 상가도 같은 표를 쓰나요?
아닙니다. 전용면적 85㎡ 이하에 전용 부엌·화장실 등 설비를 모두 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 그 밖의 오피스텔, 토지, 상가는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
상가와 주택이 섞인 건물은 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 주택 외 요율을 씁니다. 분양권은 그때까지 낸 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 값이 거래금액입니다.
계산이 헷갈리면 서울부동산정보광장의 중개보수 계산 화면에 거래 유형과 금액을 넣어 보고, 위 표의 숫자와 맞는지 한 번 더 확인하면 됩니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 특정 투자를 권유하지 않습니다. 금액은 2026년 10월 기준 서울특별시·경기도 조례 요율표로 계산한 상한액이며, 실제 보수는 협의와 사무소 과세 유형에 따라 달라질 수 있습니다.